329檔期引爆 今年最旺買氣落在第2季

2019-03-21 10:02:17經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導

即將進入房市旺季，329檔期不僅是建商傳統推案的旺季，一般住宅買賣亦會在第2季逐漸加溫。統計近十年買賣移轉棟數變化，第2季通常買季興旺。房仲業者認為，今年下半年是總統大選前哨戰，買氣可望在第2季衝次。

中信房屋依據內政部買賣移轉資料統計過往十年間變化，4月至6月間，約有六到九成的機率在登記買賣移轉棟數上會比3月份呈現增加，以登記時間遞延1到2個月的時間來推算，上半年買賣交易旺季估將落在4月到5月間。

許多學者不斷唱衰台灣房市，不管是已入閣當官的學界空頭總司令，或是還在學術界不斷發出警訊的學者們，多半是以：房價所得比太高，民眾購屋痛苦指數創歷史新高；房貸支出占家庭所得超過1/3，還款壓力破表；租金房價比低得離譜，僅1.57%，房價泡沫可期；房貸、房屋修繕貸款、建築融資總額超過GDP 50%，早已逾40% 警戒線，房價勢必下修⋯⋯這樣的言論，讀者們勢必都聽到耳朵都要長繭了，但是，這幾年下來，房價跌了嗎？

答案恐怕是否定的。

早些年聽從某位學者說：「房價太高、不要買房、等跌下來再說」的人，只能看著房價一年一年漲上去，望屋興嘆，無不後悔。我覺得學者的言論真的是聽聽就好，不要太放在心上。我自己是北從基隆，一路往南買到屏東，連地上有墳墓的農地我都敢買，反正我就用時間換取空間，等著10 年、20 年，看準了都市計畫預定地裡的這些墳墓一定會遷葬；我也買了木柵區山坡上的農地，雖然它種不出菜、也種不了茶，所以市價比它的公告土地現值還低，即使要轉賣，也課不到土地增值稅，我就買著等它增值，因為總有一天會開發到那邊去。

事實上，也有很多人問我：房價到底會不會泡沫？以我長期在市場挑貨、買貨的經驗來看，我覺得以行政資源的分布來分析，新竹以北的房價真的是鐵板一塊，很難鬆動。不過我的意思並不是說絕不會跌，而是短期波動是有的，但長期來看，幾乎沒有大跌的可能。從2003 年發生SARS 那年講起，如果當年有買房子，迄今幾乎是倍數獲利，以台北市、新北市精華區來看，幾乎獲利3倍沒問題。

房市4年一次循環

但房地產並不是一漲不回頭，在我的觀察，台灣房地產大約4 年會有一波小循環，例如2004 年總統大選爆發「2顆子彈」事件，房地產市場整整盤跌了8 個月，市場哀鴻遍野，當時房仲業也出現一波倒店潮，4 大工商團體也齊力呼籲扁政府，政府要挺起來，不要搞政治鬥爭，不要搞內亂。

後來到了2008 年總統大選，藍營當選，大家都在期待兩岸和平本夢比起飛，這下子一定股、房齊漲，沒想到馬英九520 宣誓就職後，股市、房市連跌好幾個月，後來又碰到金融海嘯來打市場一巴掌，市場哀聲連連，當時不還傳出6 大建商中有2 家建商在調頭寸、差點還不出銀行利息嗎？

當時市場也是一片低迷，有誰想得到隔年2009 年房市就悄悄地漲回來了，當大家發現房價漲聲響起，已經漲了一大段，還突破前一波高點，繼續往上衝，那個波段大概漲了快50%。因此，年輕人想要期待房價大崩跌，除非是發生不可預防的天災，例如比921 更嚴重的大地震，且精華區很多房子都被震垮了，或是死亡率高的流行性疾病，或是兩岸出現了重大的人事變化，影響目前的和平交流狀態。若真的有這種機率發生，房價大跌個3成，市場還是人心惶惶，那時候不只房價跌，萬物皆跌，恐怕沒幾個人敢危機入市。

台灣高住房自有率結構　扭轉房市新取向

文／范世華

想要扭轉中國人固執於買屋置產的基因觀念能有所改變，並不是件容易的事，長久下來中國人習以為常的購屋置產態度，所謂「有土斯有財」的觀念，都是隨著長一輩的教養觀念，一代一代傳承下來的。 我們現處的這個世代，老一輩的人家所經歷的奮鬥過程都是嘗盡了苦難和煎熬，靠著一點一滴的努力和辛苦的累積，其一生的目標多半也都是為了拼得一棟房子，一定得靠購買房地產，才算是真正擁有財富，並得以傳承子孫。而在這個世代的社會中堅份子，普遍也都被教育著一種觀念，千萬不可以輕易變賣房子，否則就是一種「破產敗德」的行為。

高住房自有率，反應出房地產所有權的社會結構

而國人對於財產觀念的基因，在經濟成長環境與社會整體共同的意念之下，便形成了「購產積極」與「售產消極」的氛圍，也造就了台灣高達近九成的住房自有率，這就等於是台灣平均每十個人就會有九個人，若非個人已經擁有房子、就是同一戶的親屬已經擁有了房子。 而大多數的年輕人可能感到困惑，明明周遭的同學、朋友都還是無殼一族，怎麼說台灣有將近九成的住房自有率？這個問題其實反應出，高住房自有率的台灣房地產所有權之社會結構，多數的房地產普遍皆為年齡較高的長者所持有，但是老一輩的人都已經擁有了房地產，並不表示中間世代或是新一世代的年輕人就沒有置產的需求和購屋夢。 房市經過「奢侈稅」、「實價登錄」以及政府各項「打房」措施，對於房市持續不斷的抑制，整體市場觀望的氣氛濃厚，房地產市場的成交量一下子不見了，可是當這種非經濟性因素的問題所影響的結果告一段落，「打房」議題沉澱過後，回到市場的經濟面，真實的需求及交易量終究還是又補了回來。（2013年房屋買賣移轉棟數又回到了36萬棟以上） 新的購屋型態改變，未來房價可能兩極化並存 不過在新的需求趨勢方向，現在購屋的型態也有了一些改變，由於老一輩的長者在匱乏的時代背景中成長過來，對於購屋的動機純粹是使用需求，只期望最單純的「有就好了」；但是年輕新世代的族群，對於購屋的動機，因為至少已經有了父母親的房子可以住，不用擔心「沒有」的問題，所以如果要買，就一定會要求「好的」！ 於是在房地產市場持續維持在一個高自有率的情況當中，經過「打房」議題沉澱過後，真正的住房動機對於整體房價結構性的改變，價格的決定將會由「供、需」轉為「質、量」的變化，「不好的」房子想賣卻沒人要、「好的」房子大家想買卻找不到！ 因此在「實價登錄」頻創新高的事實當中，其實也透露出一種房價上的特殊訊息，所謂的「市場均價」，區域性平均單價的統計性數據，將難以做為購屋和買屋參考價格的決定標準。也就是即使在同一個區位的房地產價格，極有可能會出現天差地遠的情形，豪宅的「天價」和某部分的平民住宅「地板價」同時存在的事實，將不足為奇。

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